Продажа квартиры (покупка с использованием мат капитала) - без выделения долей детям, как?

Добрый день.
подскажите, как правильно оформить продажу квартиры. была куплена 1-ая квартира в ипотеку, для погашения которой был использован мат капитал. обязательство на выделение долей было оформлено, но не исполнено. потому что взяли другую ипотеку на 2-комнатную квартиру и хотим выделить доли детям уже в этой квартире. поэтому сейчас нужно продать 1-ком квартиру без выделения в ней долей, а сразу выделить доли в новой 2-комнатной квартире. как это правильно все оформить? ведь нужно продать 1-комн квартиру, а значит нужно получить разрешение в отделе опеки?!
выделение долей идет после получения собственности на 2-комн квартиру или это делается параллельно? подскажите схему моих действий в этой ситуации